Wynajem nieruchomości – sprawdź, co musisz wiedzieć

Wynajem mieszkania dla niektórych może okazać się być nie lada wyzwaniem. Dzieje się tak głównie dlatego, że tak jak przy każdej transakcji na rynku nieruchomości trzeba zderzyć się z mniejszą lub większą ilością dokumentów i formalności. Należy też uważać na niekorzystne typy umów oraz ewentualne nieuczciwe zachowania którejś ze stron transakcji. Poniżej przedstawiamy osiem, najważniejszych rzeczy, które należy mieć na uwadze zanim zapadnie decyzja o wynajmie.

1. Weryfikacja właściciela

Zanim najemca zdecyduje się na najem wymarzonego mieszkania lub domu warto sprawdzić, czy rzeczywiście wynajmujący jest prawnym, jedynym właścicielem nieruchomości. W tym celu można poprosić o przedstawienie do wglądu aktu notarialnego potwierdzającego podstawę własności lub o odpis z Ksiąg Wieczystych. Treść ksiąg może sprawdzić każdy, kto jest w posiadaniu numeru Księgi Wieczystej za pomocą strony internetowej www.ekw.ms.gov.pl.
Jeżeli wynajmujący kategorycznie nie chce przedstawić dokumentu potwierdzającego jego prawo własności, powinno to wzbudzić podejrzenia – należałoby się wówczas zastanowić i ustalić, co jest tego przyczyną. Jeżeli wynajmujący natomiast twierdzi, że on się tylko zajmuje wynajmem grzecznościowo, na przykład w imieniu członka swojej rodziny, najemca powinien poprosić o pełnomocnictwo wynajmującego, uprawniającego go do legalnego przeprowadzenia takiej transakcji.

2. Weryfikacja stanu faktycznego z ogłoszeniem

Wynajem mieszkania czy domu z pewnością jest ważnym i ekscytującym wydarzeniem. Warto jednak ostudzić swoje emocje i zapał dopóki w stu procentach nie zweryfikujemy nieruchomości zarówno pod kątem formalnym, prawnym jak i wizualnym. Ogłoszenia od osób wynajmujących nierzadko mogą być nieco podkolorowane i upiększone, by przyciągnąć więcej par oczu. Może również brakować informacji, które na miejscu, podczas oględzin, mogą okazać się dla kogoś dość problematyczne - duża loggia może być w rzeczywistości niczym innym jak wąską, nieustawną przestrzenią balkonową, a jednoosobowy apartament - klasyczną kawalerką o standardowym rozkładzie. Warto również rozeznać się w okolicy aby zweryfikować bliskość sklepów, szkoły czy punktów, z których często korzystamy.

3. Umowa 

Zanim dojdzie do sfinalizowania transakcji warto wcześniej ustalić, w jaki sposób umowa zostanie zawarta i jaki typ umowy to będzie. Co do zasady, nie ma obowiązku zawierania umowy  notarialnej u notariusza, jednak taka umowa będzie z pewnością bardziej bezpieczna i ciężej będzie ją podważyć w przypadku ewentualnych problemów niż umowę cywilno-prawną, spisaną tylko między stronami. Dodatkowo, należy się zastanowić co będzie korzystniejsze dla obu stron; najem okazjonalny czy zwykły. Najem okazjonalny różni się od zwykłego tym, że nie może zostać zawarty na czas nieokreślony. Maksymalny, możliwy czas trwania umowy to 10 lat, oczywiście, po tym okresie można ją ponownie przedłużyć. Ponadto przyjmuje się, że jest ona bardziej bezpieczna zwłaszcza dla wynajmującego i chroni go przed potencjalnymi, nieuczciwymi najemcami.

4. Znajomość i rozumienie podpisywanych dokumentów

Być może jest to banalna rzecz, jednak wciąż często spotykana – nie zawsze wczytujemy się w to, co oznaczamy później swoim nazwiskiem. Znajomość i przede wszystkim rozumienie tego, co podpisujemy jest najważniejszą rzeczą by uchronić się w przyszłości przed wszelkimi nieporozumieniami, zwłaszcza w przypadku tak ważnej decyzji jak wynajem mieszkania czy domu. Jeśli w umowie występują kwestie niejasne dla któregokolwiek z odbiorców, należy je najpierw wyjaśnić lub obrać w słowa tak, by stały się czytelne i zrozumiałe.

5. Warunki płatności

Ważnym jest, aby ustalić jasne warunki płatności oraz konkretną, wyliczoną kwotę, która będzie co miesiąc przekazywana właścicielowi. Wynajmujący powinien przedstawić rachunki od dostawców mediów wraz z terminem ich uregulowania. Warto również na samym początku ustalić, czy należność będzie przekazywana na konto czy w gotówce. W przypadku drugiej metody, należy przypilnować, aby właściciel przy odbieraniu pieniędzy wręczył najemcy rachunek, będący pokwitowaniem wywiązania się ze zobowiązania.

6. Warunki napraw, remontów

Kolejna istotna kwestia, która musi znaleźć się w każdej, dobrze napisanej umowie to sprawy związane z ewentualnym remontem wynajmowanej nieruchomości lub koniecznymi naprawami w razie jakiejś awarii. Podział obowiązków w tym zakresie strony ustalają między sobą dowolnie i mimo że są one opisane w ustawie o ochronie praw lokatorów, w art. 6a-6f, to pierwszeństwo mają te zawarte w umowie.

7. OC najemcy

Jako najemca warto zastanowić się również nad zakupieniem dla siebie polisy od odpowiedzialności cywilnej. Takie OC przewiduje pokrycie szkód dokonanych przez najemcę w sposób nieumyślny. Dotyczy to zarówno elementów ruchomych, np. wyposażenia (sprzęt RTV, meble) jak i elementów stałych, np. blaty i szafy kuchenne, szafy w zabudowie, ściany, armatura łazienkowa itd. Kwoty takiego zabezpieczenia na rok różnią się od siebie w zależności od wysokości sumy ubezpieczenia oraz towarzystwa ubezpieczeniowego, ale z pewnością są mniejsze, niż koszt samodzielnej naprawy czy wymiany na przykład zbitego telewizora czy porysowanego blatu.

8. Protokół zdawczo-odbiorczy

Wszystko, co zostanie przelane na papier – nie zginie. Tę dewizę należy przyjąć do siebie zwłaszcza w przypadku protokołu zdawczo-odbiorczego. Jest to dokument, który najczęściej stanowi załącznik do umowy najmu i jest on o tyle ważny, że rozpisane tam jest wszystko odnoście stanu faktycznego mieszkania na moment przekazania. Dokument ten, podpisany przez obie strony może zapobiec np. nieuczciwemu zatrzymaniu kaucji przez wynajmującego za rzecz, która była już w momencie zawierania umowy.
W protokole powinny znaleźć się takie rzeczy jak: stan liczników, pozostawione sprzęty oraz ich stan – dlatego ważne jest dokładne obejście mieszkania i przyjrzenie się mu, oraz wypunktowanie każdych ewentualnych wad, awarii i zniszczeń, które powstały jeszcze przed wynajmem mieszkania. Liczyć może się każda obtłuczona ściana, każda, wyszczerbiona listwa itp. Protokół pozwoli uniknąć roszczeń z tytułu naprawy za coś, co nie zostało zepsute przez najemcę, dlatego nigdy nie powinno się godzić na to, aby ominąć jego sporządzenie.